种种迹象表明，如今的楼市的确已经“遇冷”了，主要体现在3个方面：首先是自去年8月开始，新房价格指数出现了“三连跌”，如今整体房价已经回落至2019年的水平。其次是购房者预期不断下降，根据央行发布的第三季度问卷调查数据显示，和一季度相比，“看涨”房价的人数减少了5.6%，超八成购房者认为未来房价不会再上涨。最后是在房企的“降价竞争”下，目前已经有23座城市通过“限跌令”来进行调控。

对于刚需来说，楼市不断“遇冷”也就意味着越来越多的购房者将会转变为“观望”态度，房企房子卖不出去，库存压力就会不断上升，最终只能选择降价抛售的方式买房，因此整体房价就会进一步回落，那么对于刚需来说未来就能以更加合理的价格买到房子。但与此同时，也有许多无房刚需群体，对于当前的楼市现状，并不“买账”，原因在于当前的房价依旧处于较高的水平。

根据易居研究院发布了2021年房价销售数据显示，2021年全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录，意味着2021年平均房价为10218元/㎡，同比上涨3.6%，说明整体房价“过万”的同时，近些年房价还是在持续上涨。根据诸葛找房数据研究中心监测的重点100城来看，2021上半年平均房价收入比达12.9，远高于“3-6”的正常水平，其中深圳以41.6的房价收入比继续稳居首位，意味着当地家庭需要不吃不喝41年的全部收入才能买得起一套房。

与此同时，根据许多专业机构的预测数据来看，即使2022年楼市依旧保持降温趋势，房价也不会回落太多。比如上文提到的报告预测显示，2021年全国商品房成交均价同比上涨2%，2022年可能转为下降1%。社科院发布的《中国住房发展总报告（2021-2022）》显示，预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%。由此可见，短时间内房价很难调控回落至亲民水平。

正因如此，越来越多的刚需群体呼吁楼市调控“大招”——房产税，能够尽快落地。原因很简单，根据一些已经出台房产税的发达国家来看，的确起到了很好的调控房价、消除楼市泡沫的效果，更为重要的是，许多专家学者也十分认可房产税能够起到明显调控作用，并呼吁房产税能够尽快开征。比如“金融市长”黄奇帆表示：降房价最好的办法就是收房地产税，国内持有几十套房、几百套房的人大有人在，收持有多套房人的税。无独有偶，北京大学汇丰商学院教授樊纲也认为，出台房产税对于整个行业有利。

好消息是，随着时间进入2021年，房地产税改革已明确按下加速键。首先是财政部高层多次撰文表示，未来将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。其次是2021年5月11日，财政部会同四部门在北京召开试点工作座谈会，首次加入了“试点”二字，许多业内人士表示：这时就释放了强烈的信号。10月23日的重要会议上，首次明确部分地区开展房地产税改革试点工作。一系列举措意味着，经过十多年讨论的房地产税已经到了实质推进的阶段，其在部分城市试点落地已指日可待。

在这样的情况下，许多专家以及学者也开始为了房产税具体征收方式出谋划策，其中最受欢迎的是财政部财政科学研究所税收政策中心主任张学诞提出的“免征面积”的方案：

40平到60平每人宜为征收面积的起点，考虑到房价不断上涨等因素，房产税的税率不宜过高，大致可以确定在1%左右。

该方案受欢迎主要有两个原因：第一是对于炒房客来说，明显增大了持房成本，举个简单的例子，假设某炒房客拥有多套房总面积为1000㎡，除开120㎡的“免征面积”，按照1.5万元/㎡来计算，每年需要缴纳13.2万元的房产税。第二是其有效避免“误伤”刚需家庭，比如某些家庭本身拥有一套小面积房产，为了减轻未来子女负担，给孩子也准备了一套小面积的住房用于过渡，如果是按照住房套数来进行征收的话，那么这类刚需家庭也要被纳入范围。

正如银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上强调的那样：“必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业最终都会发现其实都很不划算”。在房地产市场不健康、不协调的发展模式下，许多城市对于土地依赖程度越来越高，根据易居研究院发布的数据显示，全国50%以上的城市对土地财政依赖度超过了60%，一些经济较为落后的城市更是高达80%以上。

对于试点城市，专家们也给出了自己的预测，中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示：“第一批试点城市要有代表性。我认为主要在一线城市。比如，上海，还有浙江、江苏、广东（包括海南）的。浙江是共同富裕示范区，应该多选择一些试点城市，二线城市会有少量，三线城市不一定会进入第一批试点名单，即使有也会是极个别城市。总体试点地区数量应该在10个左右。”

此外，网红经济学家任泽平也给出了自己的预测的16座城市，分别是：北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、无锡、合肥、厦门。

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